Зима, как известно, всегда приходит внезапно. Но наши коммунальщики всегда готовятся к ней заранее. В акционерном обществе «Жилье» проведена масштабная работа по подготовке многоквартирных домов к отопительному периоду. Об этом рассказал в интервью нашей газете директор АО «Жилье» В.В. Макаренков.
– Владимир Васильевич, какой текущий и капитальный ремонт домов выполнен в рамках подготовки к зимнему периоду?
– Подготовку к отопительному периоду начинаем сразу же после окончания предыдущего. Предприятие собирает информацию о выявленных недостатках за истекший срок и приказом утверждает план мероприятий с указанием объектов и видов ремонта, которые необходимо выполнить при подготовке к следующему сезону.
По программе капитального ремонта работать эффективно начали не сразу, поначалу было много трудностей. Но сегодня капитальный ремонт проводим ежегодно за счет средств собственников и в соответствии с краткосрочными областными программами. В жилых домах капитально ремонтируем фасады, устанавливаем современные оконные стеклопакеты в подъездах, ремонтируем межпанельные швы, меняем отмостки, балконы, системы электроснабжения, кровли.
В августе этого года подрядчики фонда капитального ремонта приступили к капитальному ремонту кровли на домах №15, №16 в 3-м микрорайоне, которые много лет ждали своей очереди. Также в августе начнем капитальный ремонт системы электроснабжения в доме №13 1-го микрорайона.
В 2019 – 2020 годах заменены все лифты с истекшим сроком эксплуатации, являвшиеся источником повышенной опасности, и теперь в домах АО «Жилье» вопрос об остановке лифтов надзорным органом по причине отсутствия разрешения на эксплуатацию не стоит.
Наша управляющая компания ежемесячно планирует текущий ремонт для выполнения каждым ЖРЭУ. В планы включаем мероприятия по устранению недостатков, выявленных при осмотре общего имущества или по сообщениям потребителей. Этим летом проведены следующие работы: ремонт межпанельных швов домов в объеме 3 847 метров; кровель 1306 кв. метров; замена розливов ГВС 2802 метра; стояков отопления 170 метров; стояков ХВС 430 метров; стояков ГВС 700 метров; проведены работы по содержанию сетей, такие как ревизия запорной арматуры, очистка дренажных колодцев, промывка системы отопления.
Помимо этого, в АО «Жилье» отдельно планируют и выполняют ремонт подъездов многоквартирных домов. За год мы ремонтируем более 80 подъездов.
В настоящее время мы завершаем подготовку жилищного фонда к зимнему периоду. Срок подготовки актов готовности домов и проверка их органами местного самоуправления и государственной жилищной инспекцией установлен на 15 сентября. К этому сроку системы жизнеобеспечения всех домов должны быть проверены и готовы к подключению отопления.
При проведении текущего ремонта мы сталкиваемся с проблемой несвоевременно выполненного капитального ремонта сетей с истекшими сроками эксплуатации. И часто бывает так, что, приходя для замены 1,5 – 2 метров трубопровода в квартиру или в подвал, наши специалисты вынуждены удалить и обновить 60 – 80 процентов трубы, чтобы не допустить протечки в отопительный период.
– С какими наиболее острыми вопросами обращаются жители в АО «Жилье» и насколько оперативно вы их решаете?
– Люди обращаются к нам с самыми насущными вопросами, которые мы решаем ежедневно. Это и утечки на старых, еще не замененных сетях, и вывоз мусора, уборка территории, восстановление электроснабжения в подъездах, протечки кровли в период дождей, ремонт подъездов, отключение-включение воды во время ремонта.
Особо отмечу, что сегодня у нас практически нет жалоб жильцов на плохое отопление. Обращаются в основном с просьбой отрегулировать температуру: сделать теплее или холоднее. Управляющая компания обязана выполнять санитарные нормы и обеспечивать в квартирах определенный температурный режим, а автоматика новых тепловых пунктов должна гарантировать этот температурный режим, чтобы создать комфортные условия и не допускать превышения норматива потребления теплоносителя в каждом доме.
– Что можно сказать в целом о состоянии жилого фонда, находящегося в вашем управлении?
– В управлении АО «Жилье» находится 189 многоквартирных домов в Тихвине и 17 многоквартирных домов в пос. Березовик. Это порядка 17 500 квартир.
Также наша управляющая компания оказывает услуги по техническому содержанию всех детских садов, школ города и нескольких домов ЖСК.
В соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства и технических регламентов инженерные сети и строительные конструкции всех объектов необходимо систематически обслуживать и ремонтировать. Дома, находящиеся в управлении АО «Жилье», введены в эксплуатацию в период с 1960 по 1990 год, а в поселке Березовик построены еще в 20-х годах прошлого века. Такой возраст домов, примененная при строительстве технология и отсутствие на протяжении последних тридцати лет планового капитального ремонта, конечно, сказываются на работе управляющей компании. Требования надзорных органов устанавливают жесткую ответственность за любые нарушения в содержании общего имущества домов. А ситуация такова, что средств, имеющихся у компании на содержание общего имущества по каждому дому, не всегда хватает на устранение неполадок.
– Все ли дома оснащены современным оборудованием, приборами учета и так далее?
– Благодаря федеральным и областным программам, направленным на модернизацию и повышение энергоэффективности, все многоквартирные дома, имеющие необходимые технические характеристики, были оборудованы коллективными приборами учета коммунальных услуг. В домах установлены автоматические индивидуальные тепловые пункты, преобразующие теплоноситель от новой котельной города и обеспечивающие подачу отопления и горячего водоснабжения в дома. После проведения модернизации проблема с холодом в квартирах и грязной горячей водой ушла в небытие.
Теперь остается выполнять еже-дневную кропотливую работу по каждому тепловому пункту и приборам учета в каждом доме для их нормальной работы. В АО «Жилье» в связи с этими изменениями создан специальный участок для выполнения наладки, регламентных работ и ремонта этого оборудования. Применена система удаленного доступа к приборам учета для контроля показаний прибора ресурсоснабжающими организациями.
– Жильцы жалуются на то, что из кранов с горячей водой течет едва теплая вода. По какой причине это происходит и можно ли изменить ситуацию?
– Эту проблему нельзя назвать системной, она связана с техническими особенностями различных серий домов, а также с нарушением работы автоматики на тепловых узлах. В настоящее время мы решаем подобные вопросы в штатном режиме.
– В каких условиях работает «Жилье»: хватает ли кадров, техники, развивается ли компания?
– Наша управляющая компания, конечно, развивается, постоянно совершенствует свою работу. В частности, мы перешли на работу с современными сантехническими материалами. Используем полипропиленовые трубы и их комплектующие, не подвергающиеся коррозии и не нуждающиеся в применении громоздкого сварочного оборудования, новые кровельные материалы, мастики.
При этом у нас появился кадровый голод, так как рабочие и инженерно-технический персонал, способный квалифицированно выполнять работу с применением современного оборудования и материалов, в очередь в отдел кадров не стоит. Квалифицированных специалистов для сферы ЖКХ пока не готовят централизованно, да и молодые работники ищут заработную плату, которую не могут им предложить управляющие организации. У нас большая текучка рабочих общестроительных и комплексных специальностей.
Главное для всех управляющих организаций – отсутствие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, своевременная их оплата для бесперебойной поставки в жилые дома. От этого зависит, будет ли работать управляющая организация или закроется. К сожалению, идеальных многоквартирных домов, где своевременно платят за жилищно-коммунальные услуги, нет, везде живут люди с разным мировоззрением, воспитанием и доходами.
Что касается трудностей, с которыми предприятие сталкивается в своей повседневной работе, то это прежде всего долги населения, которые связывают руки управляющим организациям при выполнении обязательств перед поставщиками услуг и задерживают плановую работу по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Еще одна проблема в том, что тариф на услуги АО «Жилье» по строке «содержание общего имущества» не пересматривали с 01.01.18 года, а стоимость услуг и работы ежемесячно растет. Ресурсоснабжающие организации повышают свои тарифы без согласования с населением, а мы обязаны утверждать повышение тарифа с жильцами домов на общем собрании.
Препятствия в нашей работе создает и воровство коммунальных услуг как путем незаконного подключения к общему имуществу домов, так и путем вмешательства в работу индивидуальных приборов учета; отсутствие доступа в квартиры граждан для осмотра сетей, относящихся к общему имуществу дома, который мы обязаны проводить в соответствии с действующими требованиями и для предупреждения аварийных ситуаций (особенно проверка вентиляции и газового оборудования); вмешательство владельцев квартир в работу инженерного оборудования (отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция), незаконные перепланировки, которые приводят к нарушению подачи услуг в доме или к заливу других квартир. В силу сложившегося законодательного пробела совершаемые нарушения, как правило, остаются безнаказанными.
Бич для управляющей организации – порча и вандализм общедомового имущества многоквартирных домов. Примеры последних дней: выломанные и сожженные кнопки в лифтовых кабинах, установленных в 2019 году в 6-м микрорайоне (случай негарантийный, поэтому за средства собственников АО «Жилье» приобрело поврежденные элементы на заводе-изготовителе, при этом лифты не работали более двух недель, что вызвало недовольство жильцов); только что отремонтированный подъезд дома №40 по ул. Машиностроителей на следующую же ночь был исписан, исцарапан с первого по девятый этаж (при этом ни-кто из жильцов, как всегда, ничего не видел), из-за чего ремонт пришлось делать заново; систематическая кража устанавливаемых современных осветительных приборов в подъездах домов, в том же доме №40 по ул. Машиностроителей светильники, размещенные над входами в подъезды неустановленные лица похищали четыре раза; «раскрашенные» стены домов и подъездов, разбитые стекла, сломанные перила и двери; выломанные чердачные и подвальные двери встречают работников АО «Жилье» каждое утро понедельника при начале осмотра домов. Жильцы считают, что они могут входить туда без особого разрешения, когда у них возникла необходимость что-то сделать (отключить без разрешения стояк, слить воду, покрутить краны, установить спутниковую антенну, просто что-то украсть).
– Участвуют ли жильцы в управлении домами, влияет ли активность жителей на качество их жизни?
– Активность населения в решении вопросов, связанных с управлением многоквартирными домами очень низкая, ответственность за решение общих вопросов брать на себя никто не хочет. Многие под видом участия в общедомовой жизни просто хотят решить свои личные вопросы, назвавшись инициатором от собственников.
Так случилось при организации советов домов. Сначала идея нашла широкий отклик, появились инициативные группы, с которыми начали совместную работу. Сейчас советы действуют в единицах домов, где жильцы действительно вникают в проблемы управляющей организации, выбранной для решения общих вопросов по организации бесперебойной поставки жилищных и коммунальных услуг. Могу перечислить такие дома: 5-й микрорайон, дом №1 (старший – А.Д.Зверьков), 1-а микрорайон, дом №45 (О.Н.Зорина, В.В.Смирнов, О.О.Самсоник), 3-й микрорайон, дом №16 (Н.Е.Якушева), ул. Машиностроителей, дом №40Б (Н.Д.Соловьева, Е.Н.Урусова), 6-й микрорайон, дом №1 (В.Н.Мартышев), Учебный городок, дом №5 (Н.Л.Чистякова).
Общественный контроль очень важен в нашей работе. Кроме того, участие жильцов в различных проектах способствует формированию комфортной среды проживания.
– Как повлияла пандемия коронавируса на работу вашей управляющей компании?
– Мы регулярно обрабатываем хлорсодержащими жидкостями входы и непосредственно подъезды, почтовые ящики, поручни, кнопки в лифтах, тротуары, урны и так далее. Все это дополнительная работа, которую наши сотрудники выполняют в соответствии с предписанием. У нас появились дополнительные затраты на приобретение средств индивидуальной защиты для работников, масок, на закупку реагентов для обеззараживания территории и подъездов домов. Все это мы делаем за счет собственных средств, так как наш вид деятельности не попал в перечень наиболее пострадавших отраслей, поэтому помощи или возмещения затрат не получали. Также из-за ковида мы вынуждены были приостановить выполнение плановых ремонтных работ в квартирах и подъездах. Но сейчас мы вновь приступили к выполнению планового ремонта, работаем в обычном режиме
Интервью вела Валентина Сорокина.
